1가구 1주택 비과세 요건!

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1가구 1주택 비과세 요건!

- 양도가액 (실제 매도가액)이 9억 원 이상인 주택을 말합니다.

세법에서 9억 원 이상의 주택은 고가주택으로 1세대 1주택 소유이며 비과세 요건을 충족하더라도 전부 비과세 적용은 안되며 일부는 세금을 납부하도록 하고 있습니다.

고가주택의 과세되는 양도 차익

비과세의 경우 - 양도차익 * 9억 원 / 전체 양도가액은 비과세됩니다.

과세의 경우 - 양도차익 * (전체 양도가액 - 9억 원) /전체 양도가액은 과세 됩니다.

* 산식의 양도가액은 전체가액을 의미합니다.

양도차익이란?

판매한 가격에서 구매한 가격, 취득세, 필요경비(부동산 수수료 등)을 뺀 금액이 양도차익입니다.

예를 들어 ) 4억에 구매한 주택을 12억에 판매했다면 양도차익은 8억이 됩니다. 그렇다면 양도차익 8억 중 비과세 받을 수 있는 금액과 과세 되는 금액의 계산은 어떻게 될까요~?

CASE1) 9억 원 이상 공동주택, 양도차익 8억 원

비과세 : 8억 (양도차익) x 9억 (비과세)/판매가 = 6억

과세 : 8억( 양도차익) x 12억 -9억 (판매가 - 비과세) / 판매가 = 2억

공동 소유의 경우 비과세 계산도 똑같은가요?

공동소유 비과세 계산법

공동 소요의 경유 = 양도차익 * 본인 소유%

공동소유의 경우 본인 지분에 대한 양도세 각자 계산 및 신고 납부하여야 합니다.

양도가액, 취득 가액, 필요경비, 모두 본인 지분만큼 기입하면 됩니다. 그렇다면, 위에서와 동일하게 양도차익 8억 원의 경우 공동 소유로 50% 지분인 경우 비과세 계산법 알아볼게요.

CASE 2 ) 9억 원 이상 주택 공동소유, 양도차익 8억 원

비과세 : 4억 (양도차익의 50%) x 9억 (비과세)/12억 (판매가) = 3억

과세 : 4억(양도차익의 50%) x 12억 - 9억 (판매가 - 비과세) / 12억 (판매가) = 1억

공동 소유인 경우 본인 지분에 대한 양도세는 각자 계산, 신고, 납부하셔야 하는데요~

신고서에서 양도가액, 취득가액, 필요경비 모두 자기 지분에 해당하는 가액을 기재하고 과세 대상 양도차익을 기재하는 경우에만 전체 양도가액 12억 원에서 9억 원이 넘는 금액만 곱해서 구하면 됩니다.

주의하세요! ) 본인 지분의 양도가액이 9억 원 미만이어도 전체 비과세라고 생각하시면 안 됩니다! 전체 양도가액이 9억 원을 넘는 경우 꼭 계산해서 신고 납부해 주세요!

장기보유특별공제

3년 이상 보유한 부동산의 경우 소득 계산 시 양도차익에서 일정 비율 공제되는데요. 그러나 미등기 자산, 다 주택자의 중과대상 주택은 장기보유특별공제 적용되지 않습니다. 하지만 1세대 1주택 고가주택의 경우 장기보유특별공제율은 경우에 따라 과세금의 차이가 많이 나게 됩니다. 특히 올해부터는 3년 이상 보유 부동산에서 세대 전원의 2년 거주 여부에 따라 공제율의 차이가 많이 납니다.

장기보유특별공제 요건별 공제율?

높은 장특 공제율을 적용받으려면 어떻게 해야 할까요?

장특공제율(장기보유특별공제율)은 조정 지역, 비지정 지역 또한 취득시기 상관없이 세대 전원이 2년 이상 거주하여야 합니다.

세대 전원 2년 이상 거주 한 경우 2020년 12월 31일까지는 보유 1년에 8% 보유기간이 10년 이상 최대 80%

세대 전원 2년 거주하지 않은 경우 보유 1년에 2%씩 15년 이상 최대 30%로 공제율의 차이가 크게 납니다.

또한 2년 이상 거주하지 못한 경우 내년에도 변경 사항 없이 동일하지만 세대 전원 2년 이상 거주의 경우 2021년 01월 01일 이후 양도 시 보유 1년에 4%씩 거주 1년에 4%씩 10년 이상 최대 80%까지 적용됩니다. 이 부분은 작년 1216 부동산 대책 때 나온 내용으로 향후 법 개정을 통해 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 해당될 예정입니다.